民生银行地产金融事业部成立不久后，一桩大买卖找上门来。 身为中国地产头牌企业、一向在国有四大行贷款的万科集团向民生银行提出贷款30亿元的融资需求。但民生地产金融部衡量再三，最终拒绝了万科的贷款要求。

　　万科怎么了？挂牌不久的民生地产金融事业部缘何放弃最大客户？

　　拒贷始末

　　“事情发生在今年年初，民生银行最后确实拒绝给万科巨额贷款。”一位股份制银行人士告诉记者。

　　民生银行地产金融部负责人以客户信息不便透露为由拒绝了记者采访。但据记者了解，万科集团向民生银行提出贷款30亿元的融资需求后，双方接触、协商了一段时间后，民生地产金融部最终决定拒绝万科的贷款要求，这件事当时还在民生银行内外引起了争论，有行内高层甚至还表示不理解。

　　“这么大的客户为何不合作？”“如果不是今年开发贷款被压缩，万科这样的地产大鳄是很少和股份制银行发生信贷关系的，平常大客户可是挖空心思抢都抢不来的。”

　　民生到底为什么拒绝万科呢？

　　万科集团执行副总裁肖莉表示，万科对民生银行贷款一事并不知情。但据知情人士透露，万科当时提出的开发贷款条件比较苛刻，贷款额度30亿元，利率维持基准利率，甚至要求下浮，同时是信用贷款，没有质押，并且银行不能对其具体项目进行跟踪和监控。

　　民生银行内部人士透露，当时地产金融部的意见是，给房地产商的每笔贷款都基于项目发放，并要有质押，房地产项目更要全程监控，开发贷款需封闭使用，防止挪用。

　　“即使民生贷出30亿，仍然满足不了万科全部融资需求，我们也只是其贷款的‘偏房’，而不是长期战略合作伙伴，况且民生与万科之前没什么信贷业务往来，万科的商业模式上又是以量取胜，要求资金成本低，与银行其他合作机会少。”

　　建行一位客户经理说，像万科这样的地产龙头企业很少挑选与股份制商业银行战略合作，之前也很少与其有信贷关系，因为股份制银行无论从资金供求量、银行网点来说，都很难满足需要。

　　有没有其他原因呢？

　　据悉，民生银行地产金融事业部改革后，资本约束压力增大，于是加大了中间业务服务，希望获得高收益。

　　“如果做两个类似万科的大客户，额度早就用没了，大型强势企业还要求享受基准或下浮利率，不但利差小，中间业务收入也没有。”上述人士说。

　　如果民生选择行业处于第三、第四位的房地产企业，不但能跟踪把控项目风险，且开发贷款利率上浮的平均幅度在10%至20%，这还不包括中间业务合作利润。

　　同时万科的资源配置重点在城乡结合带，而基于风险控制考量，民生则多选择中心城市的中心区域的项目。

　　万科现金为王策略

　　据8月5日公布的万科中报，6月末万科净负债率仅为37.1%，远低于行业普遍水平。报告显示，公司期末持有的现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和。

　　渤海证券房地产行业研究员周户认为,从中报来看，万科现金为王策略显现，2008年新开工面积和竣工面积的调整，降低了公司短期负债的偿付压力，同时减少工程款支付约45亿元，增强公司现金流。考虑到59亿元公司债发行已获批，下半年万科资金链将较为安全。

　　但周户认为，2009年的4月左右，万科仍会面临资金压力。

　　万科2008年第一季度报告称，资金正成为制约其住宅供应和行业发展的最大因素。2006年-2007年，万科的经营现金流净额从-30.2亿元猛增至-104亿元，其经营活动所需现金流依靠于负债融资。2007年年报显示，万科短期借款110.5亿元，一年到期的非流动性负债74亿元。截至2007年底，公司的资产负债率已经达到了66.11%。

    2008年货币从紧的政策开年便体现出来，央行缩减了各个商业银行2008年的贷款总额，不少银行的房地产开发贷款额度在开年头几天就已提完，“这可能是万科向民生告贷的大背景。”分析人士认为。

　　今年一季度后，房地产商再融资有所松动，以万科为代表的主流地产巨头现金流情况得到了一定的改善。但房地产企业的高增长已难以持续。行业的不景气可能使得未来1至2年内的业绩增长明显低于预期。

　　分析师认为，适度调整价格是目前开发商迅速回笼资金，摆脱调整压力的理性选择。主动降价和调整销售策略的地产商开始赢得主动。

　　“万科是在储存实力、留有现金，在等着房地产业最糟糕时刻的到来。”一业内人士评价。

　　民生的房贷对策

　　2007年，民生银行扩张快速，存贷比维持在高位，其中，房地产开发贷款信贷占比高、不良贷款规模反弹。

　　不少市场人士担忧，一旦房地产市场进入风险释放期，民生银行将承担较大风险。

　　2007年底，民生银行房地产开发贷款占信贷总量比近13%，贷款余额仅500多亿，今年新增额度也仅有60亿，而总部给地产金融部下达的责任利润计划是18.5亿元。如何走好风险有效控制和有限资本约束下业务正常发展的“平衡木”，成了新成立的地产金融部的头号任务。

　　“我们包打不了天下，在客户选择上，只能选择那些在价值理念、收益方式和战略发展模式上和民生契合的客户。”民生银行地产金融事业部总经理杨毓告诉记者。

　　“我们研究大客户的商业模式，对其了解后，从信贷、现金管理、业务咨询、结算平台等多方面展开全面合作，现在也敢进中度风险区了，哪怕选择不是行业中最好但能带来最大收益的客户，立项规范流程，发挥封闭贷款管理优势，获得高收益。”

　　“我们也不会一味迁就大客户，香港的一家房地产公司，资产规模确实很庞大，但是资金链紧张，项目风险大，我们也不选择。”杨毓说。